Bất động sản (BĐS) căn hộ hiện đang là một phân khúc rất hot trên thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng. Hiện nay, hình thức đầu tư phổ biến khi đầu tư vào loại hình BĐS này là đầu tư vào những căn hộ sẽ hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hình thức này cũng có một số rủi ro nhất định. Đọc bài viết dưới đây để tìm hiểu về các rủi ro thường gặp.

Những rủi ro pháp lý thường gặp trong đầu tư căn hộ

Điều 55: Điều kiện Kinh doanh BĐS

1. Các loại giấy tờ, tài liệu cần phải có khi xác định đầu tư tại một dự án căn hộ:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
• Giấy phép xây dựng
• Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuận tương ứng theo tiến độ của dự án.

Nên công khai và minh bạch các giấy tờ pháp lý

2. Chủ đầu tư (CĐT) phải có văn bản thông báo với các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở được hình thành trong tương lai.

Các cơ quan quản lí nhà ở có trách nhiệm thông báo với chủ đầu tư bằng văn bản về nhà ở đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua; trong trường hợp không đủ điều kiện, cần nêu rõ lý do trong thời gian là 15 ngày, kể từ ngày nhận thông báo.

Khách hàng cũng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm nếu thông tin chưa đầy đủ. Các vấn đề người mua cần tìm hiểu:

• Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt;
• Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà;
• Văn bản chứng minh dự án có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Điều 56: Quyền bảo lãnh khi bán, cho thuê mua

1. Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua căn hộ hình thành trong tương lai phải được ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao đúng thời hạn và tiến độ cam kết. Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu CĐT cung cấp bản sao Giấy bảo lãnh của Ngân hàng với BĐS hình thành trong tương lai.

Khách hàng có quyền yêu cầu cung cấp pháp lý của dự án

2. Các kẽ hở trong hợp đồng phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán nhà thường gây ra rủi ro cho người mua. Người mua cần tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết khi mua nhà, hoặc nhờ đến dịch vụ pháp lý (nếu cần) để đảm bảo có thể đọc, hiểu hợp đồng khi ký kết, nhằm đảm bảo quyền lợi của mình. Các điều cần lưu ý trong hợp đồng:

• Diện tích sử dụng và diện tích khác trong chung cư, thuộc sở hữu của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Chất lượng công trình;
• Các chi phí dịch vụ cần phải bỏ ra;
• Tổng số tiền phải bỏ ra đã bao gồm phí bảo trì hay chưa;
• Phân định giữa diện tích, trang thiết bị chung và riêng;
• Quyền sử dụng đất trong toà nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng - quyền sử dụng chung và thống nhất theo một hình thức sử dụng thống nhất lâu dài. Nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải có sự thống nhất về tình trạng thuê đất.

Tìm hiểu kĩ các vấn đề có trong hợp đồng kí kết tránh rủi ro về sau

Các lưu ý khác

       Ngoài ra, người mua còn nên kiểm tra xem căn hộ đã thế chấp hay giải chấp hay không. Khoản B, điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Luật Nhà ở có nêu: người mua có quyền yêu cầu CĐT cung cấp giấy tờ chứng minh về việc đã giải chấp căn hộ đang rao bán.

Nếu CĐT có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở định bán, cho thuê mua thì CĐT phải:

• Gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp, hoặc
• Biên bản thống nhất giữa hai bên mua, thuê mua nhà ở và bên thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê nhà ở đó.

Nếu không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ b, cho thuê mua, CĐT phải ghi rõ trong văn bản gửi Sở Xây dựng và cam kết chịu trách nhiệm.

Kết luận

       Để tránh những rủi ro đáng tiếc cũng như tranh chấp có thể xảy ra, người mua nhà hình thành trong tương lai cần cân nhắc xem xét tính pháp lý của dự án và hợp đồng mua bán một cách kỹ lưỡng, chi tiết.

Xem thêm các tips đầu tư BĐS an toàn hiệu quả tại kênh tin tức của công ty Lâm Thủy Mộc